Cómo saber si tengo la cláusula suelo en la hipoteca

¿Estás pagando un interés muy por encima del actual Euribor? ¿Tienes un préstamo hipotecario y sospechas que tienes aplicada una cláusula suelo en el interés que pagas? ¿No sabes cómo puedes reclamar la eliminación de esta cláusula? Te explicamos cómo identificar si tienes aplicada una cláusula y cómo puedes reclamar su eliminación.

Cláusula suelo hipotecaria

Cómo seguramente habrás leido o te habrán contando,  el tribunal europeo estableció que se puede exigir a las entidades bancarias hipotecarias todo el importe de más que se haya pagado cómo consecuencia de tener aplicada una cláusula suelo en tu prestamo hipotecario. Te explicamos los detalles de cómo saber si puedes reclamar y cómo reconocer tu cláusula suelo.

¿Qué es la cláusula suelo?

Se trata de uno de los puntos que los bancos incluían de forma normalizada en las condiciones de un préstamo hipotecario o hipoteca de interés variable y que hacía referencia al tipo de interés mínimo que el cliente o titular de la hipoteca o prestamo debería pagar siempre; aunque el tipo de interés oficial (de forma generalizada, el Euribor) estuviera por debajo de ese mínimo.

Esto hace que en estos casos, la cuota mensual del préstamo hipotecario se calculara cogiendo ese tipo de interés mínimo fijado en la cláusula (cláusula suelo) y no el tipo de interés variable (Euribor) y como consecuencia, cuando el Euribor estaba muy por debajo de esta cláusula, la diferencia en las cuotas resultantes a pagar era muy notable y siempre a favor del banco. Recuerda que ahora mismo el Euribor está en negativo.

Queremos explicarte cómo puedes solicitar la devolución del exceso del pago de la cuota mensual de la hipoteca si estás en esta situación y te han ido aplicando una cláusula suelo en las últimos años.

¿Cómo saber si tengo una cláusula suelo en la hipoteca?

Consulta tu contrato hipotecario o la escritura notarial

La primera recomentación sería realizar una consulta al contrato del préstamo hipotecario que tengas concedido o bien la propia escritura notarial en el caso de la compra de una vivienda. Puedes concontrar referencias sobre este tipo de cláusulas suelo en el apartdao de las condiciones financieras para el cálculo del tipo de interés a aplicar.

Por lo general, la condición viene referenciada o registrada como:

«En ningún caso el tipo de interés nominal anual o semestral resultante de cada variación podrá ser superior a X%, ni inferior al X%.»

Si en tus condiciones del préstamo hipotecario o bién en la misma escritura notarial ves esta frase o alguna parecido delimitando los tipos a aplicar por encima y por debajo, es que tienes una cláusula suelo y techo establecidas y tu banco hará efecto a estas para los cálculos de las cuotas mensuales.

Verificar el recibo bancario

En algunos casos, quizás no tengas el contrato del préstamos por subrogación al préstamos que el constructor haya gestionado. Para esto, también podrías consultar o ver el recibo que emita el banco por el pago de la cuota mensual. En los casos en que el tipo de interés que tengas en la cuota no coincida con la suma del tipo de interés variable Euribo (fijado en tu período anual o semestral) más un diferencial que tengas establecido, en estos casos, puedes ya sospechar que tienes fijada una cláusula suelo o techo (si está por enciamo o por dejabo de esa suma).

Dependiendo del banco con el que tengas la hipoteca

Para hipotecas antes de 2012, existían una seria de bancos que de forma general incluían estas cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios que iban aceptando. Algunos de ellos son: BBVA, La Caixa, Banco Sabadell, Banco Popular y Liberbank.

Para el resto de entidades financieras, es recomendable que verifiques si tienes o no este tipo de cláusulas en el préstamo hipotecario.

En qué situaciones puedes reclamar los importes de la cláusula suelo

La cláusula suelo puede ser reclamada cuando haya sido declarada nula por un Tribunal por falta de transferencia. En este caso, puedes reclamar los importes de más cobrados desde el inicio de las cuotas de la hipoteca, desde el inicio del contrato. Para que esta cláusula sea o pueda ser considerada transparente, debe cumplir con:

  • Debe ser redactada de forma comprensible, sencilla y totalmente legible.
  • La entidad debe demostrar que ha informado de la cláusula y de sus consecuencias al cliente; todo esto, antes de la firma del contrato hipotecario.

¿Cómo reclamar la cláusula suelo?

Como siempre, puedes ir a tu banco, con el que tengas contratada el préstamos hipotecario para la solicitar la anulación de está cláusula y reclamar el pago de lo que hayas pagado de más. También puedes hacerlo a través de un bufete de abogados o abogado para que gestione una reclamación judicial de declaración de nulidad de esta cláusula.

Además de la diferencia de importe en la cuota mensual pagada mientras existía la cláusula suelo y tuvo efecto, también se debería calcular lo que se ha pagado de menos en el cápital a amortizar y cuanto se hubiera pagado en la realidad sin esta cláusula.

¿Cómo devuelve el banco los importes cobrados de forma indevida?

Si llegas a un acuerdo con el banco con el que tienes el préstamo hipotecario, la entidad financiera hace el recálculo de la hipoteca y la ajusta de tal forma que se devuelve lo pagado de más.

En el caso que exista una setencia judicial, el banco hace un ingreso de la cantidad estipulada al cliente.

Si has acabado de pagar la hipoteca, ¿puedes solicitar la devolución de lo pagado de más con esta cláusula?

Consultando con abogados y expertos fiscales, indican que una vez finalizado el pago de la hipoteca, el cliente tiene un plazo de cuatro años para gestionar o solicitar la devolución de lo que se haya pagado de más cuando tuvo efecto esta cláusula suelo.

¿La cláusula suelo es siempre abusiva?

No siempre y todas las cláusulas suelo dentro de los contratos o prestamos hipotecarios son nulas o abusivas. A priori, siempre que se hayan redactado de forma clara y dando todo detalle e información al usuario o cliente que contrate este prestamo hipotecario, no tienen porque ser nulas o abusivas.

Para declarar el carácter abusivo de una cláusula suelo, primero no debería pasar el control de transparencia, que no quede totalmente clara las condiciones económicas y jurídicas que incorpora y pueda afectar, esta condición o cláusula suelo. El detalle de esta cláusula suelo debe estar totalmente claro y que se pueda identificar en el contrato de compraventa o condiciones de la hipoteca a firmar por parte de cualquier cliente, para que no sea declarada abusiva.

Además de este control de transparencia, para que una cláusula no sea declarada abusiva, también debe superar este «control de abusividad«. Existe abusividad cuando en un contrato, se firma alguna de las condiciones donde una de las partes tiene una clara superioridad de control y acción sobre la otra, por ejemplo:

Si una de las partes puede resolver un contrato pero se indica que la otra no lo tiene o en el caso que nos afecta, por ejemplo, cuando se haya especificado que tienes una cláusula suelo de por ejemplo 2,5% y una cláusula techo de un 15%; en este caso, existe una diferencia notable entre el suelo y techo y con muy poca probabilidad se aplicaría las condiciones de techo, pero si (cómo ha sucedido) las del suelo.