La adquisición de una vivienda es una de las decisiones financieras más significativas que una persona puede tomar en su vida. Sin embargo, más allá del precio de la propiedad en sí, existen otros costos asociados que pueden pasar desapercibidos pero que impactan directamente en el bolsillo del comprador; como los gastos de notaría, gestoría, tasación, impuestos y tasas del Registro de la Propiedad son solo algunos de los conceptos que engrosan la factura total a pagar al adquirir una vivienda mediante una hipoteca.
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La posibilidad de reclamar estos gastos surge de una serie de desarrollos legales y jurisprudenciales que han establecido el marco para tal acción. A partir de 2015, el Tribunal Supremo dictaminó que era nulo que el cliente asumiera todos los gastos hipotecarios, lo que generó un primer impulso en las reclamaciones. Sin embargo, fue en 2019 cuando se clarificó mediante otra sentencia qué gastos debían ser sufragados por el cliente y cuáles por el banco. Desde entonces, los consumidores tienen la oportunidad de reclamar el reembolso de estos gastos, especialmente aquellos que contrataron su hipoteca antes de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la nueva ley al respecto.
La reclamación de los gastos hipotecarios puede representar una potencial ganancia económica para los afectados, con un promedio estimado de reembolso de alrededor de 1.500 euros por reclamación. No obstante, antes de embarcarse en este proceso, es fundamental tener en cuenta una serie de consideraciones y entender completamente el procedimiento y los derechos del consumidor en esta materia.
¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos hipotecarios son aquellos costos adicionales asociados a la compra de una vivienda mediante la obtención de un préstamo hipotecario. Estos gastos incluyen una variedad de conceptos, como los honorarios de la notaría, los servicios de gestoría, los costos de tasación, los impuestos y las tasas del Registro de la Propiedad. En esencia, son los desembolsos financieros necesarios para formalizar y registrar la hipoteca sobre la propiedad inmobiliaria.
¿Qué gastos hipotecarios puedes reclamar para el caso de las hipotecas anteriores a junio 2019?
Aquellos que contrataron una hipoteca antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tienen el derecho a reclamar los gastos hipotecarios. Esto incluye a quienes pagaron todos los gastos asociados a la hipoteca, como los de notaría, registro, gestoría y tasación.
¿Por qué se pueden reclamar estos gastos?
Los gastos hipotecarios pueden ser reclamados debido a una serie de desarrollos legales y jurisprudenciales que han establecido un marco más equitativo para la distribución de estos costos entre los clientes y los bancos. En 2015, el Tribunal Supremo emitió un fallo declarando nulo que el cliente asumiera todos los gastos hipotecarios. Esta decisión sentó un precedente importante y desencadenó una primera oleada de reclamaciones por parte de los consumidores.
Sin embargo, no fue hasta 2019 cuando el Tribunal Supremo comenzó a definir mediante otra sentencia qué gastos de la hipoteca deben ser costeados por el cliente y cuáles por el banco. Esta segunda etapa de clarificación culminó en enero de 2021, cuando el Supremo completó su jurisprudencia al respecto. En este sentido, el Tribunal Supremo abrió la puerta a aplicar una fórmula más equilibrada para costear los gastos hipotecarios, tanto para las hipotecas suscritas a partir de ese momento como para aquellos casos en los que los clientes tuvieron que pagarlos en su totalidad en el pasado.
Posteriormente, el Gobierno oficializó estas decisiones mediante la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta ley establece claramente el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca: el cliente pagará la tasación, mientras que el banco asumirá el coste del notario, registro, impuestos y gestoría.
Esta evolución en la legislación y la jurisprudencia ha generado un marco legal más claro y equitativo en lo que respecta a los gastos hipotecarios, permitiendo a los consumidores reclamar el reembolso de parte de estos costos que anteriormente habían tenido que asumir en su totalidad. Esta mayor transparencia y equidad en el reparto de los gastos fortalece los derechos y la protección del consumidor en el ámbito de las hipotecas y la compra de viviendas.
¿Quiénes pueden reclamar estos gatos?
Los gastos hipotecarios pueden ser reclamados por aquellas personas que hayan tenido que pagarlos en su totalidad al constituir la hipoteca. Esto incluye a quienes contrataron su préstamo hipotecario antes de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la nueva legislación al respecto. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero de 2003 y diciembre de 2018 se constituyeron 15,2 millones de hipotecas en España para la compra de viviendas, lo que sugiere un amplio grupo de posibles reclamantes.
Incluso si la hipoteca ha sido cancelada debido a que se ha pagado en su totalidad, todavía es posible reclamar estos gastos. José Baltasar, abogado socio director de Bufete Rosales, señala que la cancelación del préstamo hipotecario no excluye la posibilidad de reclamar. Sin embargo, existe una limitación importante en el caso de hipotecas subrogadas del promotor. Cuando un promotor inicia la construcción de viviendas y obtiene un préstamo hipotecario con un banco, luego distribuye esa hipoteca entre cada comprador de las viviendas en un proceso conocido como subrogación. En estos casos, la relación hipotecaria es entre el promotor y el banco, lo que dificulta la reclamación de los gastos al banco por parte del comprador de la vivienda.
Según datos del INE, entre enero de 2006 y enero de 2024, se han cancelado 6,8 millones de hipotecas en España. Esto deja unas 8,4 millones de hipotecas aún vivas. Sin embargo, es importante destacar que el hecho de que una hipoteca haya sido cancelada no implica que no se pueda reclamar, ya que las hipotecas canceladas también pueden ser objeto de reclamación de los gastos hipotecarios correspondientes.
¿Puedes reclamar una vez hayas ya vendido el inmueble?
Sí, es posible reclamar los gastos hipotecarios incluso después de haber vendido el inmueble. Los sectores especializados como abogados coinciden en que los gastos son reclamables por parte de cualquier persona que haya solicitado la hipoteca, siempre y cuando esta se haya constituido antes de junio de 2019, fecha en que entró en vigor la nueva legislación al respecto.
¿Hasta cuándo tienes derecho a reclamar?
El derecho a reclamar los gastos hipotecarios está sujeto a un plazo de prescripción que ha sido objeto de debate y clarificación por parte de las autoridades judiciales. Hasta el jueves 25 de abril de 2024, la fecha en que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció sobre este asunto, existía cierta incertidumbre sobre cuándo caducaba este derecho.
El TJUE dictaminó que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios, cuando se considera abusiva una cláusula del contrato, comienza a contar desde el momento en que existe una sentencia firme que declara nula esa cláusula. Esto significa que no se establece una fecha concreta de caducidad para las reclamaciones, sino que el plazo se extiende hasta cinco años después de que se reciba una sentencia que declare nula la cláusula en cuestión.
Luego, se aclara que el plazo comienza a computar desde que el consumidor tiene conocimiento de su derecho a reclamar, es decir, desde que existe una sentencia que reconoce que la cláusula que le obligó a pagar ciertos gastos de hipoteca es nula. Este enfoque brinda a los consumidores un período suficiente para iniciar sus reclamaciones sin temor a que sean consideradas tardías o inadecuadas. Esta clarificación por parte del TJUE es recibida como una gran noticia para los consumidores, que ahora podrán reclamar cláusulas abusivas sin miedo a ser tildados de haber reclamado tarde o de manera incorrecta. Esta decisión fortalece los derechos de los consumidores y proporciona un marco legal más claro y justo para las reclamaciones relacionadas con los gastos hipotecarios.
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Titulada en Educación Social por la Universitat Autònoma de Barcelona, con interés en la Comunicación Digital en lo todos los temas asociados y referidos a la divulgación de temas formativos, cursos, ayudas y prestaciones sociales para minimizar la brecha social, etc.
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